Чтобы купить квартиру в новостройке, многим молдаванам сначала нужно продать старое жилье. Поэтому рост цен на новые квартиры почти сразу тянет вверх и вторичный рынок, а в периоды резкого подорожания старые квартиры могут расти в цене даже быстрее новых, утверждает экономист Вячеслав Ионицэ.
По словам экономиста, многие понимают, почему дорожают новые квартиры, когда растут цены на цемент, металл, стекло, энергию или рабочую силу. Но тот же рост влияет и на квартиры в домах, построенных десятки лет назад.
«Анализ последних 30 лет показывает, что связь прямая и очень сильная. Рынок новых квартир и рынок старых квартир работают как сообщающиеся сосуды. Большая часть покупателей новых квартир не приходит с деньгами извне. Они продают старую квартиру, чтобы купить новую», — объяснил Ионицэ.
Он отметил, что в Молдове в последние годы сложилось соотношение примерно 1,5 кв. м старого жилья за 1 кв. м нового. Это означает, что для покупки 100 кв. м в новостройке владельцу нужно продать около 150 кв. м на вторичном рынке или доплатить разницу из накоплений.
«Поэтому, когда новые квартиры дорожают на 10%, владельцы старых квартир тоже пытаются поднять цены. Иначе они уже не могут сделать необходимую конвертацию, чтобы улучшить свои жилищные условия. Это механизм, который передает рост цен с первичного рынка на вторичный», — заявил экономист.
Второй фактор связан с поведением покупателей. Когда цены на новостройки резко растут, часть людей отказывается от покупки нового жилья и переходит на вторичный рынок. Из-за этого спрос на старые квартиры увеличивается.
«Когда тысячи потенциальных покупателей одновременно переходят с первичного рынка на вторичный, спрос на старые квартиры резко растет. В результате старые квартиры могут дорожать даже быстрее, чем новые. Поэтому в периоды ускоренного роста мы часто видим, на первый взгляд, парадоксальную ситуацию: если новые квартиры дорожают на 10%, старые могут подорожать на 12–14%», — сказал Ионицэ.
По его словам, этот механизм работает и в обратную сторону. Когда цены на новостройки стабилизируются или немного снижаются, часть покупателей возвращается к новому жилью. Тогда спрос на старые квартиры уменьшается, а рост цен на вторичном рынке замедляется.
По словам Ионицэ, ощущение резкого подорожания квартир связано не только с рынком жилья. Когда нынешние цены сравнивают с ценами 10, 15 или 20 лет назад, часть роста объясняется тем, что сами деньги за это время потеряли стоимость.
В качестве примера он привел обычную квартиру площадью около 70 кв. м в Кишиневе. По оценке экономиста, сегодня такая квартира стоит примерно как 1 кг золота. Ионицэ отметил, что, за исключением отдельных кризисных периодов, это соотношение в целом сохранялось довольно устойчиво.
Поэтому, по его словам, рост цен на рынке недвижимости не всегда означает, что жилье стало дороже само по себе. Иногда это также показывает, насколько изменилась стоимость денег, которыми люди за него платят.
